① 修繕積立金が極端に安すぎる（＝将来値上げ・一時金リスク）

修繕積立金が “異常に安い物件” は要注意。
理由は簡単で、将来の大規模修繕の費用が足りず、値上げ確定だからです。

• 相場：㎡あたり150円〜250円程度
• これより大幅に低い場合は危険信号

➡ 将来「一時金数十万円の徴収」が発生する可能性も大。

② 管理組合の財政状況が悪い

• 長期修繕計画が未作成
• 修繕積立金の残高が少ない
• 滞納者が多い
• 管理費会計が赤字

これらは 建物の維持ができず、資産価値が落ちる 大きな要因。

➡ 重要事項調査報告書で必ず確認すべきポイント。

③ 管理会社が機能していない（清掃・設備点検が雑）

• 共用部が汚れている
• 掲示板が荒れている
• エレベーター点検記録が不十分
• 夜間の騒音・マナーの問題が多い

管理が甘い物件は、
治安が悪化 → 住民の質が下がる → 資産価値が落ちる
という負の連鎖を起こしやすい。

④ 大規模修繕を予定より遅らせている物件

「10〜12年ごとに実施」が一般的ですが、
15年・20年放置している物件は注意。

放置している理由は…

• 積立金不足
• 管理組合の機能不全
• 修繕計画がない

➡ このタイプは 外観は綺麗でも“内部はボロボロ” のことが多い。

⑤ エレベーターがない中層階マンション（3階以上）

5階建・6階建でエレベーター無し物件。
住むのも大変、売るのも大変。

さらに…

• 高齢化
• ベビーカー世帯が避ける
• 価値が下がりやすい

➡ 2階までならOK。3階以上は慎重に。

⑥ 過去に“事故”や“裁判トラブル”がある物件

• 住民同士の裁判
• 共用部の瑕疵トラブル
• 管理会社との紛争
• 重大事故（告知義務あり）

一度トラブルが出た物件は
イメージで売れにくくなり、値崩れしやすい。

⑦ 住民の高齢化が進みすぎているマンション

一見デメリットに見えないが、実は危険。

高齢化が進むと…

• 管理組合の役員が決まらない
• 修繕積立金の値上げに反対される
• 建物の老朽化が加速
• 将来の空室リスクが高まる

➡ 若い世代が入りづらい物件は避けるのが無難。

⑧ ゴミ置場・駐輪場が荒れている（民度低下のサイン）

ゴミ置場や駐輪場を見ると、
そのマンションの“住民の質”がほぼ分かります。

• ゴミ出しルールが守られていない
• 自転車が倒れたまま放置
• 不法投棄がある

こういった物件は 資産価値が下がりやすい 傾向にある。

⑨ 立地に問題がある（資産価値に直結）

以下のいずれかに当てはまると、基本的に値上がりしない：

• 駅徒歩15分以上
• バス便のみ
• 高台すぎる / 坂道が急
• 商業施設やスーパーが遠い
• 幹線道路沿い（騒音）
• 夜道が暗い

中古マンションは“立地が命”。
建物より立地で決めるべき。

⑩ 将来の再開発エリアから外れている

これも将来的な価値を左右します。

• 周辺は老朽化
• 大型再開発がない
• 人口減少エリア
• 地価が伸びない立地

➡ 一方、再開発があるエリアの物件は
買ってから値上がる ケースが多い。

【まとめ】

この10項目は“資産価値が落ちる物件”の共通点です。

中古マンション選びで最も大事なのは…

❗「買ったあと資産が落ちにくいかどうか」

❗「安心して長く住めるかどうか」

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